很多人发现，这两年新颁发的不动产权证内容大变样了，大家一直以来习惯通过地址来查询不动产坐落的位置，可现在地址不见了，取而代之的是一串编码，名曰“不动产单元号”。不动产单元号是什么？如何应用它？本篇文章将为读者进行解答。
- 不动产单元号产生的背景和依据
在2014年《不动产登记暂行条例》颁布之前，全国各地对不同类型的土地的登记管理职责分散在不同的政府部门，适用不同的法律法规。例如集体土地所有权、建设用地使用权和宅基地使用权由国土资源部门依据《土地管理法》、《土地登记办法》进行登记；房屋所有权和他项权由住房和城乡建设部门依据《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》进行登记；农村土地承包经营权由农业部依据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权证管理办法》进行登记；林木所有权和林地使用权由林业主管部门依据《森林法》、《林木和林地权属登记管理办法》进行登记。草原、水面滩涂的养殖使用权、海域使用权等也由相应的农业部门、海洋行政主管部门负责登记。这样的分散登记管理模式既为政府行政管理带来困难，也不利于民众查询和办理相关事务。
2013 年11月，国务院常务会议决定将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记职责全部划归国土资源部。2014 年 11 月，国务院正式颁布《不动产登记暂行条例》，并明确于2015 年3月1日起正式施行。国土资源部要求全国所有市县要实施不动产统一登记制度，颁发新证，停发旧证，全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。
根据《不动产登记暂行条例》第8条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”这就是不动产单元号产生的法律依据。其后，国土资源部于2015年3月30日颁布《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，全面开展不动产权籍调查工作，并规定了不动产单元的编码规则。
- 宗地与不动产单元
我国不动产登记薄采用“物的编成主义”，即不动产登记簿的设置以地籍为基础，根据土地的区域编号，将土地权利纳入登记簿。不动产这一“物”在登记薄中处于核心地位，一宗土地设置一份登记薄页，在该页中列明该宗土地上的各种权利关系。
世界上绝大多数国家和地区均采取这种模式。这种登记制度最典型的是诞生于澳大利亚的托伦斯登记制。按照此制度，首先由政府进行一次土地总清理，将土地按照行政区划做成不动产登记簿或者土地登记簿（这就是与国家行政区划相连接的“地籍”），然后将社会民众的具体土地权利 “对号入座”，即首先进行按照土地的权利人确定其权利的“地籍”总登记或初始登记，后来的不动产物权变动则在此基础上进行变更登记。 如此一来，人们在査询时可以从土地的行政区划入手，然后从土地的区域编号查询土地的权利状况。这样，宗地就成为编制不动产登记簿的基本单位。
要厘清宗地与不动产单元的关系，须理解以下三个概念：
1、宗地：土地（海洋）作为不动产载体时，其基本单位叫做宗地，是土地权属界线封闭的地块或者空间。
2、定着物：与土地（海洋）载体不可分割的其上附着物，称为定着物，是固定于土地（海洋）并不能移动的房屋、林木等有独立使用价值的物。
3、不动产单元：是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。依《不动产登记暂行条例实施细则》第 5 条规定，有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
宗地和不动产单元是既有区别又有联系的，不动产登记簿的编成单位为宗地，不动产登记的单位为不动产单元。对一宗地内的定着物进行拆分时，不应将其占用范围内的土地也进行拆分，进而划分成若干宗地单元，而是把这一宗地作为共用宗，只可以对其占用范围内的土地进行土地分摊面积的计算，一宗地内的所有幢、套、层、间等不动产单元的编码，其宗地号都相同，即宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元号，这犹如毛发必须附于皮肤之上。
- 不动产单元号的编码规则
不动产登记的基本单位是不动产单元，其编码有效记载于不动产登记簿中。不动产单元号相当于每个不动产单元专属的“身份证”，在全国范围内具有唯一性。
不动产单元编码采用七层 28 位层次码结构，由宗地代码和定着物代码构成。第一层次至第五层次为宗地代码，位数 19 位，第六层次至第七层次为定着物代码，位数 9 位。
第一层次代码为6位数，采用行政区划代码；第二层次代码为3位数，采用地籍区代码；第三层次代码为3位数，采用地籍子区代码；第四层次为宗地特征码，代码为2位数，前一位字母用“G、J、Z”表示土地所有权类型，依次代表国家土地所有权、集体土地所有权、有争议的土地所有权等，后一位字母用“A、B、S、X、C、D、 E、F、G、H、W、Y”表示，其中常用的A为所有权宗地，B为建设用地使用权宗地（地表），C为宅基地使用权宗地。合起来为宗地特征码，比如“GB”表示地表的国有建设用地使用权宗地、“JA”表示集体土地所有权宗地、“JC” 表示集体宅基地宗地；第五层次为宗地顺序号，代码为 5位数；第六层次为定着物特征码，如“F”表示房屋，“W”表示无定着物；第七层次为定着物单元编号，代码为8位数，前4位表示房屋幢号，后 4 位表示房屋的户号。
如某小区2号楼1单元301室的不动产单元号为： 410306 201010 GB00094 F00020025，其410306为行政区划代码（县级），201为地籍区（乡镇），010为地籍子区（街坊或行政村），GB表示国有建设用地使用权宗地，00094表示宗地顺序号，F为房屋，0002表示第2幢楼，0025表示房屋顺序房号。
- 如何查询不动产单元号对应的不动产地址
根据《不动产登记暂行条例》第6条第2款规定:“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导和监督。”由此可见，不动产登记机构在每个地方都是由县级以上地方人民政府指定的。以上海为例，上海市规划和国土资源管理局下设的上海市不动产登记局为上海市不动产登记机构。市区（县）不动产登记事务中心受上海市不动产登记局委托办理相关不动产登记事务。
如产权人或其他法律法规规定的利害关系人需要确认产权证书上所列明的不动产单元号所对应的地址的，可以向上述不动产登记机关询问。
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