案例简介：
2018年5月，上海A服装贸易公司在上海B商业广场承租了一间房屋作为商铺，租赁期限为2年。2019年9月，由于经营不善，上海A服装贸易公司未能如期支付第四季度的租金。2019年10月，上海B商业广场多次发出书面催款通知，并在最后一次催款通知中明确表示，如未按通知日期及时支付租金，将采取断水断电措施。2019年11月，上海B商业广场以上海A服装贸易公司拖欠租金超过30天、严重违约为由，提出解除租赁合同，并同时采取断水断电措施。上海A服装贸易公司因断水断电导致无法正常经营，造成较大损失，要求上海B商业广场赔偿。双方发生纠纷，遂诉至法院。
律师解读：
第一，业主并非供水供电主体，不可随意断水断电
水电供应合同是用水用电的个人或单位与供水供电企业之间的服务合同。而业主与租赁人之间存在的是房屋租赁合同关系。二者分属于不同的合同关系。同时，租赁期间，业主有义务保障房屋适租，提供基本的租赁条件。一般情况下，由于供水/供电属于公用事业性质的服务性行业，供水/供电企业轻易不会采取断水断电措施，而在供水供电服务合同正常履行情况下，业主不能擅自进行断水断电。
第二，承租人严重违约或租赁合同解除情况下，业主断水断电措施有一定合理性
由于业主对承租人的供水供电保障义务是建立在租赁合同有效存续基础上的。故业主在租赁合同框架范围内，在不违反法律强制性规定前提下，仍具有一定操作空间。譬如，业主可以在租赁合同中明确约定，在承租人出现某些违约行为情况下，其有权对承租人进行断水断电；又譬如，虽然租赁合同未明确约定业主有权采取断水断电措施，但由于承租人先行违反了租赁合同，业主可以行使先履行抗辩权，要求承租人先履行在先义务后自己才履行保障供水供电义务；再譬如，租赁合同依法终止或依法被提前解除，履行房屋适租义务的前提条件丧失，业主无需继续履行供水供电义务。
第三，断水断电行为区分不同情况，有不同责任承担方式
需注意，即便业主在特定情况下，可以采取断水断电措施，仍应遵循适度原则。若业主维权措施超过必要限度，给承租人造成损失的，将存在赔偿风险。是否采取断水断电措施、以及如何采取断水断电措施、实施到何种程序，须结合具体案情判断。
1、承租人轻微违约，尚未达到解除合同标准时，业主断水、断电亦属于违约行为，双方根据各自违约情况向对方承担违约责任；
2、承租人严重违约，达到解除合同标准时，业主单方书面通知承租人解除合同后采取断水、断电行为，若承租人无异议或虽有异议但被法院判决异议不成立，则业主不承担法律责任。
3、租赁合同解除或者到期后，承租人无正当理由拒不归还房屋，业主有权采取断水、断电措施且不承担承租人损失的赔偿责任。
律师建议：
业主与承租人可根据被停水、停电的不同情况，结合上述提示要点，判断自身维权的可行性与难度。
从业主角度，建议在租赁合同中明确，对方达到何种违约程度时，其有权采取断水断电措施。另外不建议将断水断电作为一种常规抗辩措施，应在对方违约程度较严重时方使用。
从承租人角度，在业主无正当理由断水断电时，可根据不同情况进行处理：若断水、断电后，尚未根本影响到其使用房屋的，建议承租人及时提出书面异议，并主张相应地减少该期间租金；若断水、断电后，根本影响了承租人对房屋的使用的，建议承租人立即提出书面异议，并要求免除支付该期间的租金。若断水、断电行为造成承租人重大损失，承租人可根据实际情况提出解除合同、索赔损失等。
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